Camas Lilies

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by Lynn Ungar

Consider the lilies of the field,
the blue banks of camas opening
into acres of sky along the road.
Would the longing to lie down
and be washed by that beauty
abate if you knew their usefulness,
how the native ground their bulbs
for flour, how the settlers’ hogs
uprooted them, grunting in gleeful
oblivion as the flowers fell?

And you—what of your rushed
and useful life? Imagine setting it all down—
papers, plans, appointments, everything—
leaving only a note: “Gone
to the fields to be lovely. Be back
when I’m through blooming.”

Even now, unneeded and uneaten,
the camas lilies gaze out above the grass
from their tender blue eyes.
Even in sleep your life will shine.
Make no mistake. Of course
your work will always matter.
Yet Solomon in all his glory
was not arrayed like one of these.

#fedehndz #idocare4design

One Communication Tool You Should Add to Your Toolkit ~Stanford business

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Want to provide better feedback, introduce people, or master small talk? Try this technique.

– Matt Abrahams

How many different communication actions do you engage in during a typical 15-minute stretch?

I asked my students and consulting clients in an informal poll, and the results surprised me. My “subjects” were engaging in up to five different types of communication actions in this short time period — and I wasn’t even counting texts or emails.

From answering questions to initiating small talk, from introducing people to each other to providing feedback, we all find ourselves needing to adeptly manage different types of communication. This nimbleness, when paired with social expectations of appropriateness and efficiency in our communication, can be quite daunting to even the most experienced.

Communication structures serve as scaffolding for our messages. They allow us easy starting points, transitions, and clear endings.
The key to managing these different types of communication is to leverage structures.

Communication structures serve as scaffolding for our messages. They allow us easy starting points, transitions, and clear endings. -Matt Abrahams

They help us to be concise and relevant. Finally, research evidence exists that structured information is more easily processed and remembered by our audiences.

While many structures exist, I have found one structure reigns supreme in applicability and simplicity: The “What? So what? Now what?” structure must be part of your communication toolkit.

This structure is logical and clear. Let me break it down:

What?
First, define or describe your key ideas or arguments. Do so in a clear, concise manner devoid of jargon and flourishes. Ask yourself, “What are the critical few bits of information that I need to convey to maximize fidelity?”

So what?
This second part has you focusing on the relevance of your ideas or arguments to your audience. You must be sure to take your audience’s perspective into account. Remember, if you are to maximize fidelity and remembering, it’s less about what you want to say and more about what your audience needs to hear. Say to yourself: “The bottom line for you (my audience) is…”

Now what?
Finally, your last part highlights the thoughts, feelings, and actions you wish your audience to hold or enact. Be clear and direct in how you phrase these so as to reduce ambiguity. Be cognizant of the tone you use to convey this information. Your tone (e.g., sense of urgency, confidence, excitement, etc.) directly impacts your audience’s perception of both you and your message.

At the highest level, the “What? So what? Now what?” structure affords you cognitive bandwidth because it provides you with how you intend to convey your messages so you can focus on the specific details of what you wish to say. With practice, you can learn to manage the barrage of communication situations you face by deploying this Swiss Army Knife of communication structures.

How does this structure look in practice? Here are some ways you can employ this technique.

  • Q&A
    Questions are a great opportunity to deploy this structure. For example, imagine a job interview where you are asked: “Why are you qualified for this job?”

What? I have over 12 years of experience in customer-facing work addressing challenges such as migrating to new systems and implementing new processes.
So what? These previous experiences will help me provide your customers with high-quality results, while also assisting you to streamline your deployment process.
Now what? I’m happy to have you discuss my qualifications with some of my former clients.

  • Feedback
    I often coach clients who need to provide constructive feedback to leverage this structure. For example, you have a colleague who failed to complete his report on time.

What? I’ve noticed that your report was not submitted within our agreed upon timeframe.
So what? This puts us at a disadvantage for practicing our pitch and might jeopardize our client meeting.
Now what? I need for you to complete this report by tomorrow morning. Please let me know what I can do to assist you.

  • Introducing Something or Someone
    Introductions can often ramble and confuse. Using this structure can help you be clear and set expectations for what is to come.

Introducing Something
What? I am excited to introduce the latest version of our product. In this release we’ve added many usability enhancements and improved our speed.
So what? Now our clients can more easily complete their tasks and save time and money.
Now what? When you leave this conference session, please install it today.

Introducing Someone
What? I am honored to introduce Dr. Jonas Smith, who is here to discuss her insights into game theory.
So what? Her work has changed the way many people go about making daily decisions. I am certain you will think differently when you leave here tonight.
Now what? Without further ado, join me in welcoming Dr. Smith.

Making Small Talk
Many of us struggle to engage in small talk, especially with people we don’t know well. This structure can help you to engage and sustain initial conversations. Simply use the three questions to get your targets to express themselves.

  • What? What do you know about the latest attempt to reduce energy consumption?
    So what? Why do you think it is so important to reduce energy?
    Now what? What can I do to help reduce my energy use?

Visit original post at: http://stanford.io/2ibwzJf

#idocare4design #fedehndz

 

El tiempo sabe

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El tiempo es inconsciente de lo que tu crees que pasa o ha pasado.
El tiempo es consciente sólo de su propio tiempo.
El tiempo sabe de tiempo, sabe del espacio que ocupa.
De tu tiempo sólo tú sabes.

– Federico Hernández Ruiz.    Diciembre 2016

#idocare4design #fedehndz #decemberthoughts

Do not go gentle into that good night

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Do not go gentle into that good night,
Old age should burn and rave at close of day;
Rage, rage against the dying of the light.
Though wise men at their end know dark is right,
Because their words had forked no lightning they
Do not go gentle into that good night.
Good men, the last wave by, crying how bright
Their frail deeds might have danced in a green bay,
Rage, rage against the dying of the light.
Wild men who caught and sang the sun in flight,
And learn, too late, they grieved it on its way,
Do not go gentle into that good night.
Grave men, near death, who see with blinding sight
Blind eyes could blaze like meteors and be gay,
Rage, rage against the dying of the light.
And you, my father, there on the sad height,
Curse, bless, me now with your fierce tears, I pray.
Do not go gentle into that good night.
Rage, rage against the dying of the light

– Dylan Thomas

De que nada se sabe

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La luna ignora que es tranquila y clara

y ni siquiera sabe que es la luna;
la arena, que es la arena. No habrá una
cosa que sepa que su forma es rara.

Las piezas de marfil son tan ajenas
al abstracto ajedrez como la mano
que las rige. Quizá el destino humano
de breves dichas y de largas penas

es instrumento de otro. Lo ignoramos;
darle nombre de Dios no nos ayuda.
Vanos también son el temor, la duda

y la trunca plegaria que iniciamos.
¿Qué arco habrá arrojado esta saeta
que soy? ¿Qué cumbre puede ser la meta?

– Jorge Luis Borges

#fedehndz #idocare4design

La palabra

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Un gran regalo de este año, fue el diseño de una de las identidades que más he disfrutado. Sobre todo por la riqueza encontrada, por los muchos pretextos que funcionaron como guía para descubrirla. No fue creada, me fue revelada. Ahí estaba desde hace mucho. Solo le dimos un uso de los múltiples que tiene.

Aquí este texto de Pablo Neruda acerca de la palabra.

– Pablo Neruda. De Confieso que he vivido

“Todo lo que usted quiera, sí señor, pero son las palabras las que cantan, las que suben y bajan… Me prosterno ante ellas… Las amo, las adhiero, las persigo, las muerdo, las derrito… Amo tanto las palabras…

Las inesperadas… Las que glotonamente se esperan, se acechan, hasta que de pronto caen… Vocablos amados… Brillan como perlas de colores, saltan como platinados peces, son espuma, hilo, metal, rocío… Persigo algunas palabras… Son tan hermosas que las quiero poner todas en mi poema… Las agarro al vuelo, cuando van zumbando, y las atrapo, las limpio, las pelo, me preparo frente al plato, las siento cristalinas, vibrantes ebúrneas, vegetales, aceitosas, como frutas, como algas, como ágatas, como aceitunas… Y entonces las revuelvo, las agito, me las bebo, me las zampo, las trituro, las emperejilo, las liberto… Las dejo como estalactitas en mi poema, como pedacitos de madera bruñida, como carbón, como restos de naufragio, regalos de la ola… Todo está en la palabra… Una idea entera se cambia porque una palabra se trasladó de sitio, o porque otra se sentó como una reinita adentro de una frase que no la esperaba y que le obedeció. Tienen sombra, transparencia, peso, plumas, pelos, tienen de todo lo que se les fue agregando de tanto rodar por el río, de tanto transmigrar de patria, de tanto ser raíces… Son antiquísimas y recientísimas… Viven en el féretro escondido y en la flor apenas comenzada… Qué buen idioma el mío, qué buena lengua heredamos de los conquistadores torvos… Estos andaban a zancadas por las tremendas cordilleras, por las Américas encrespadas, buscando patatas, butifarras, frijolitos, tabaco negro, oro, maíz, huevos fritos, con aquel apetito voraz que nunca más se ha visto en el mundo… Todo se lo tragaban, con religiones, pirámides, tribus, idolatrías iguales a las que ellos traían en sus grandes bolsas… Por donde pasaban quedaba arrasada la tierra… Pero a los bárbaros se les caían de la tierra de las barbas, de las herraduras, como piedrecitas, las palabras luminosas que se quedaron aquí resplandecientes… el idioma. Salimos perdiendo… Salimos ganando… Se llevaron el oro y nos dejaron el oro… Se lo llevaron todo y nos dejaron todo… Nos dejaron las palabras.”

#fedehndz #idocare4design #amimeimporta #identidad #México

Historia de Jurica Campestre

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Aquí vivimos y muchas veces nos hace falta saber más de dónde vivimos. Cómo nació, quién lo desarrollo, cuándo. Aquí les comparto este documento que encontré y el cuál transcribo para la memoria colectiva y el enriquecimiento de nuestro sentido de identidad.

~ESTUDIOS DEMOGRÁFICOS Y URBANOS

La lógica de las grandes acciones inmobiliarias en la ciudad de Querétaro*

– Beatriz García Peralta**

Este artículo analiza aspectos relevantes de la actividad inmobiliaria realizada en una ciudad media mexicana (Querétaro) durante los años 1960-1982. En dicho periodo se dio un importante crecimiento urbano en Ja localidad, relacionado con su desarrollo industrial.

En el trabajo se analizan tres operaciones inmobiliarias de la localidad que, por su extensión y ubicación, se convinieron en las m á s significativas. Entre otros aspectos, los resultados de esta investigación muestran que Jos desarrollos inmobiliarios fueron llevados a cabo por grupos que concentraron y efectuaron la totalidad de las actividades que implica el proceso de urbanización y circulación de la tierra, así como de la producción de vivienda. También resalta la facilidad de acceso, por pane de estos grupos, a grandes extensiones de tierra privada agrícola para destinarla a usos urbanos. Aunque estas características de la actividad inmobiliaria también se dan en otras localidades del país, adquieren una dimensión particular en el caso de Querétaro, constituyendo la modalidad determinante de su proceso de urbanización reciente.

Introducción

Los estudios realizados en México sobre la actividad inmobiliaria suelen privilegiar el enfoque centrado en la promoción como categoría y eje ex- plicativo (Schteingart, 1979 y 1983; Legorreta, 1983). De acuerdo con esta visión, el agente particular que actúa independientemente y dispone de capital inicial propio y/o de crédito es u n elemento clave de la activi- dad y en torno a él se articulan las acciones que realizan el resto de los agentes inmobiliarios (terratenientes, constructores, financieros, etc.). Christian Topalov es el autor que más ha desarrollado la teoría sobre este tema y ha realizado una investigación sobre el caso concreto de la ciudad de París durante la década de los sesenta (Topalov, 1974, 1975 y 1979). En su estudio acerca de los promotores inmobiliarios, se evidenció que éstos operan con u n capital de circulación independiente de los demás capitales implicados en la producción inmobiliaria. Su participación consiste enacelerar elproceso derotación delcapital,aladelantar uncapital para la adquisición de la tierra (liberándola para que en ella se pueda construir) y a l financiar e n parte y/o conseguir financiamiento (generalmente de capital bancario) para que se lleve acabo la construcción. Este promo- tor se apropia de parte de la ganancia que correspondería al dueño de la tierra e igualmente de una parte que corresponde al constructor (véase Tópalov, 1979). La relevancia de la investigación de Tópalov es doble: analiza la modalidad de acción inmobiliaria más importante en una ciudad y en un periodo determinado, aportando así un elemento clave para interpretar la intervención de la promoción inmobiliaria en el desarrollo urbano, y explica la razón de la participación de este tipo de capital. Define así la lógica de acción de un nuevo tipo de agente y presenta las posibles combinaciones de esa actividad con las de otros agentes dentro del sistema, válidas para su caso de estudio. Si bien algunas características muy generales de los promotores pueden encontrarse en nuestro estudio, resulta evidente que la descripción detallada de los mismos no se aplica al caso de Querétaro. El desarrollo del sector inmobiliario, entre 1960 y 1982, en esa ciudad presenta una serie de peculiaridades que pasamos a analizar a continuación.

A fin de detectar y analizar la lógica de las acciones inmobiliarias en la ciudad de Querétaro, seleccioné del total de desarrollos inmobiliarios realizados en la localidad los que por su importancia (extensión, ubicación) se convirtieron en los más significativos. De acuerdo con este criterio los desarrollos inmobiliarios estudiados son:

a) Parques Residenciales de Querétaro, realizado por Ingenieros Civiles Asociados (ICA).

b) “Jurica” Que, en diferentes tiempos, fue propiedad de Torres Landa, Bustamente, Somex y Banamex, 1 y

c) Los fraccionamientos de “Casas Modernas,S.A.”

El análisis de estos desarrollos inmobiliarios gira en torno a dos hipótesis centrales: que los principales agentes que operaban en la actividad inmobiliaria en Querétaro durante el periodo estudiado realizaban en sus desarrollos inmobiliarios varias actividades (la construcción, la urbanización, etc.), sin reducirse a la promoción propiamente dicha, y que las características de las actividades desarrolladas por estos agentes en los desarrollos inmobiliarios se debieron principalmente a la facilidad para incorporar grandes extensiones de tierra privada a usos urbanos.

Antes de iniciar el análisis, se realizan breves consideraciones sobre el desarrollo industrial y urbano de la ciudad de Querétaro y la forma en que se dio un mercado inmobiliario informal en la ciudad y su diferencia respecto del mercado formal, y se contempla, de manera conjunta, la actividad inmobiliaria que tuvo lugar en la localidad de 1950 a 1960. El cuerpo central del trabajo aborda el análisis de la lógica que guió la actividad inmobiliaria realizada por los grupos mencionados. Las conclusiones, con las que se cierra el trabajo resumen y explicitan sus aportaciones centrales.

I. Industrialización, expansión urbana y actividad inmobiliaria
en Querétaro

Desde e l periodo colonial y hasta los años cincuenta del presente siglo, la ciudad de Querétaro fue u n centro fundamentalmente comercial y administrativo, aunque se efectuó e n ella actividad manufacturera, principalmente textil (véase Super, 1983: capítulo V). A partir de la década de los cincuenta se inicia en ella un proceso de industrialización que cobra auge en los sesenta y logra su mayor expresión en los setenta. Algunas de las transformaciones más importantes que este proceso originó, tanto en la base económica de la ciudad como en su población y en la dinámica urbana general, se presentan a continuación.

A. Industrialización

En 1960 el estado de Querétaro contaba con 743 industrias manufactureras, que ascendieron a1315 en 1975; esdecir, elincremento fue de 77%. Este porcentaje es significativo si se compara con el correspondiente a nivel nacional que fue de17.2% en el mismo lapso (datos delos VII yX censos industriales elaborados por la Dirección General de Estadística de la SPP). En este periodo, el número de personas empleadas en la industria manufacturera creció en 541.4% en contraste con el aumento nacional de 94.2%. Adicionalmente, elvalor de la producción manufacturera a precios corrientes se incrementó 12 268% contra 765% del nacional, durante ellapso aludido.

Si bien los datos anteriores corresponden a todo el estado, su parte más importante está representada por la ciudad de Querétaro, debido a que en ella y en San Juan del Río se concentró la industria de la entidad. Además, el impacto industrial de San Juan del Río sólo cobró importancia a partir de 1975.

B. Crecimiento poblacional

Entre 1940 y 1960 la población de la ciudad de Querétaro creció a u n ritmo menor que la del resto del país. Sin embargo, de 1960 a 1970 la población se incrementó 66.9% y de 1970 a 1980, 148.9%.2 Estas tasas exceden a las nacionales y a partir de 1960, Querétaro, de ser una ciudad de emigración, se convirtió en una localidad de atracción.

C. Expansión de la mancha urbana

Como efecto del desarrollo económico y del incremento poblacional, la ciudad de Querétaro acusó un crecimiento importante. La mancha urba- na, que en 1950 era de 440 hectáreas, pasó a 3 267 en 1980, es decir, creció 1 139% (más de 11 veces) (véase SAHOP, 1979:158). El efecto combinado de la industrialización y, en particular, de la actividad inmo- biliaria produjo un crecimiento especulativo de la mancha urbana.

D. Mercado inmobiliario informal e inicio del formal

Hasta donde sé, no existe ningún trabajo que estudie las operaciones de compraventa de tierra y vivienda en la ciudad de Querétaro desde sus orí- genes hasta 1950. Por otra parte, en los planos de la ciudad correspon- dientes a 1867 y 1950 (véase Gobierno del estado de Querétaro, 1978: láminas XXVIII y XXXIV), se advierte que el crecimiento de la ciudad fue muy reducido en dicho lapso. A pesar de que las transacciones de solares rurales y urbanos o viviendas urbanas constituyeron una práctica común, debe enfatizarse que se trataba de acciones aisladas y realizadas directamente entre particulares. Es decir, no existía un agente específico cuya función principal fuera obtener ganancias a través de las operaciones inmobiliarias. En otros términos, aunque había un mercado no organizado de tierra y vivienda, no puede hablarse en sentido estricto de producción ni de promoción inmobiliarias.

Esta precisión no invalida el hecho de que los terratenientes y los co- merciantes concentraran la propiedad de solares y viviendas urbanas así como de tierra agrícola próxima a la ciudad. Obviamente de esta concentración de tierra y vivienda se derivaban la obtención y acumulación de rentas tanto agrícolas como urbanas.

La hipótesis de la inexistencia de un mercado formal de tierra y vivienda urbanas hasta la década de los años cincuenta se confirma al com- probarse que hasta 1949 no se registró la creación de ningún fraccionamiento en la ciudad de Querétaro, ni operaciones sistemáticas de compra venta de tierra sin fraccionar, ni venta organizada de casas o lotes urba- nos. Este hecho debe ser considerado, puesto que implica una modalidad particular de mercado inmobiliario en la ciudad de Querétaro. El surgimiento en ella de un mercado inmobiliario formal está vinculado con su desarrollo industrial.

Entre 1950 y 1960 se crearon los siguientes fraccionamientos: ” La España”, “Niños Héroes”, ” La Pastora”, “Colonia Casa Blanca”, “Cimatario”, “Jardines de Querétaro” y “Club Campestre”.3 Un dato común de los siete fraccionamientos es que fueron construidos sobre tierras agríco- las pertenecientes a ex haciendas colindantes a la ciudad. Asimismo fue- ron desarrollados por propietarios locales de tierra agrícola que no contaban con experiencia previa en la actividadinmobiliaria. Sin embargo, los da tos obtenidos indican que no hubo una participación de capitales ni empresas externas a la localidad.

De los fraccionamientos correspondientes al periodo, cuatro — ” La España”, ” L a Pastora”, “Niños Héroes” y “Colonia Casa Blanca”— son de carácter popular.4 Constituyeron prolongaciones cuasi naturales de la extensión de la mancha urbana en el periodo de referencia. De los tres frac- cionamientos restantes, dos —”Cimatario” y “Jardines de Querétaro”— estaban destinados a las capas medias, mientras que “Club Campestre” se planeó como zona residencial exclusiva. Lo anterior indica que en esta primera fase del desarrollo inmobiliario existió una oferta de lotes o tierra para los sectores de escasos recursos, pero no de vivienda. La información recabada a través de informantes calificados indica que los propietarios de la tierra agrícola se transformaron en agentes inmobiliarios ante

las perspectivas que ofrecía el desarrollo industrial de la localidad.

II. Las grandes acciones inmobiliarias: 1960-1982

A. La dimensión global de las acciones

Durante los 22 años que comprende este periodo de las operaciones in- mobiliarias, en la ciudad de Querétaro se registra una intensa actividad. Dentro de este lapso pueden distinguirse tres etapas. La primera corres- ponde a la fase 1964-1967, cuando se iniciaron las intervenciones más importantes, que son lasque se desarrollarían enelresto del periodo. La segunda abarca de 1967 a 1973 y en ella surgieron múltiples fraccionamientos impulsados por distintos agentes. En la tercera etapa (1974-1982) pueden distinguirse varias fases: en los años 1974-1975 disminuyó la creación de nuevos fraccionamientos, la cual se recuperó en 1976; este repunte tuvo un salto importante en 1980, cuando se compraron 13 millones de m 2 , que representan la adquisición de tierra más espectacular en la historia de la localidad y que provocó un auge de la especulación inmobiliaria. La actividad inmobiliaria decreció a partir de fines de 1982.

El número total de fraccionamientos autorizados en el periodo es de 166 (véaseelplano1),yeláreatotalcomprendidaporellos,21millones de m2 . Los propietarios que vendían (o fraccionaban) la tierra eran terratenientes locales o regionales. Los fraccionadores que adquirían la tierra eran igualmente locales o regionales, excepto en el caso de las adquisiciones realizadas por ICA y Bustamante, a las que se aludirá más abajo.

En cuanto al tipo de fraccionamientos creados, pueden distinguirse tres modalidades: residenciales, campestres y de “clase m e d i a ” . Los fraccionamientos residenciales y campestres cuentan en general con una ade- cuada infraestructura; la diferencia entre ambos estriba en la mayor proximidad a la mancha urbana por parte de los residenciales en relación con los campestres, y en el mayor tamaño de los lotes en el caso de los campestres. Los fraccionamientos catalogados como “clase media ” estaban destinados a sectores variados que abarcaban desde comerciantes y profesionistas hasta obreros especializados.

B. Crecimiento urbano y tierra ejidal

A l igual que otros centros urbanos importantes del país, en torno a la ciu- dad de Querétaro existen varios ejidos. Del total del municipio, 58% co- rresponde a tierra ejidal (Gobierno del estado de Querétaro, 1980: 113). La participación de la tierra ejidal en el desarrollo urbano de la ciudad de Querétaro se dio en dos niveles. El primero es la creación de parques industriales; para ello, el Estado expropió el ejido ” El Salitre” a fin de crear el parque industrial “Benito Juárez”. Asimismo en 1960 ICA, por medio de Parques Industriales, adquirió del Estado 2.25 millones de m 2 de tierra de origen ejidal. Es decir, en esta fase la tierra ejidal expropiada tuvo un uso fundamentalmente industrial. La segunda modalidad de uso de tierra ejidal fueron los asentamientos irregulares. Con anterioridad a 1967 predominó el asentamiento relativamente aislado de familias o pe- queños grupos de colonos en los ejidos de “Lomas de Casa Blanca”, ” San Pablo”, “Menchaca” y “Bolaños”, que se encontraban próximos a la mancha urbana o muy cercanos a ella. Después de la fecha mencionada, se registra la invasión o toma masiva en esos mismos ejidos, destacándose el caso de “Lomas de Casa Blanca”.

Los datos anteriores significan que en el periodo considerado la construcción de fraccionamientos habitacionales no tuvo relación con la tierra ejidal.

C. La actividad inmobiliaria de los grandes grupos en Querétaro.

Del total de fraccionamientos construidos en la ciudad de Querétaro de 1960 a 1982 destacan los realizados por tres grupos: ICA, los diferentes propietarios de “Jurica” y “Casas Modernas” (véase el plano 1). Su peso económico y dimensión son diferentes. ICA opera en el ámbito nacional e incluso internacional; los dueños de “Jurica” se han distinguido por su capacidad inmobiliaria y financiera, mientras que “Casas Modernas” es una empresa de carácter estrictamente local. Asimismo, la presencia de estos grupos en la actividad económica del estado, municipio y ciu- dad de Querétaro es diferente. A reserva de las precisiones que se asien- tan más adelante, es importante destacar la actividad industrial realizada por ICA en la localidad; también es notable la presencia de Banamex en Querétaro, no sólo como institución financiera sino como accionista de importantes industrias locales y como agente inmobiliario. A diferencia de ICA y de Banamex, “Casas Modernas” se dedica únicamente a la actividad inmobiliaria. A continuación se aportarán elementos generales de identificación de estos grupos, concentrándose el análisis en la actividad inmobiliaria realizada por ellos en la ciudad de Querétaro.

1. La acción inmobiliaria de ICA

Creado en 1947, el grupo ICA se ha dedicado desde entonces a las siguientes actividades: construcción pesada, construcción industrial, construcción urbana, estudios técnicos de ingeniería y desarrollo inmobiliario; hacia 1982 era un grupo que contaba con 80 empresas y más de 80 000 empleados. Hasta el momento de la nacionalización de la banca (1982) poseía relaciones corporativas para el financiamiento con el Banco del Atlántico. La relación entre este grupo y el Estado mexicano ha sido muy estrecha, y ha estado personificada en gran parte en la figura de Bernardo Quintana, además de otros funcionarios de alto nivel del Estado que han sido miembros del cuerpo directivo del grupo (véase Fragoso, Concheiro y Gutiérrez, 1979: 142).

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En el ámbito urbano y regional, la actividad que realiza este grupo es amplia y diversificada. Esta injerencia lo convierte en el más importantes monopolio de la construcción. Por el tipo de obras, su cliente principal es el Estado, por medio de sus secretarías y empresas públicas (Comu- nicaciones y Transportes, Agricultura y Recursos Hidráulicos, Pemex, DDF, CFE, etcétera).

En cuanto a la acción inmobiliaria de ICA en Querétaro destaca la adquisición v urbarización de tierra. La compra de tierra por parte de ICA presenta dos características importantes. La primera es la situación agrícola de la tierra ai iquirida tanto a particulares como al propio Estado (ejidos expropiados); es decir, ICA no compró predios urbanos de ningún tipo (centrales o periféricos, pequeños o grandes). La segunda característica es el volumen de las adquisiciones de tierra realizadas por el grupo. Considerando tanto la tierra ocupada por fraccionamientos industriales y residenciales como la que es detentada en reserva por la empresa, su área asciende a 6.5 millones de m 2 . Esta cifra representaba 39% de los 16.6 millones de m 2 del área comprendida en el perímetro urbano de la ciudad de Querétaro en 1951, según el Diario Oficial del gobierno del estado. Exceptuando la tierra de origen ejidal, la mayor parte de la restante correspondía a antiguas haciendas.

El convenio fiscal para la adquisición de la tierra fue realizado por “Parques Industriales de Querétaro” a nombre de ICA y las operaciones inmobiliarias fueron realizadas por una de las empresas que componen el grupo “Administración Inmobiliaria, S . A . ” (AISA), que nació en Querétaro, y que maneja sus desarrollos inmobiliarios. De lo anterior se dedu- ce que ICA, por medio de AISA y de otras divisiones del grupo, actuó como comprador, proyectista, urbanizador, constructor y administrador de los fraccionamientos. Por lo que se refiere al finaneiamiento de las operaciones, el capital provino del Banco Internacional Inmobiliario, S.A., que después se convirtió en el Banco del Atlántico.

En relación con la compra de tierra, destaca su adquisición masiva en puntos estratégicos de la ciudad de acuerdo con el desarrollo urbano previsto a corto y mediano plazos. Aunque no se puede establecer una relación de causalidad entre la construccción de la vía rápida México- Querétaro y la adquisición de tierra por parte de ICA en la localidad, ambos hechos fueron próximos en el tiempo. Al conocimiento que el grupo poseía sobre el desarrollo económico y urbano del país, se sumó, en este caso, la apreciación concreta de la potencialidad del mercado inmobiliario en la ciudad de Querétaro. Este factor, aunado a su poder económico y político, facilitó la compra de tierra en grandes cantidades. La disponibilidad de tierra agrícola concentrada en un número relativamente reducido de propietarios contribuyó sin duda a esta adquisición.

Con respecto a la elección del tipo de fraccionamiento, debe destacarse la estrategia inicial de ICA según la cual los fraccionamientos se diferenciaban en industriales, campestres, residenciales y populares con el fin de diversificar la oferta y captar todo el mercado potencial. Esta propuesta fue formulada en 1963, al solicitarse las autorizaciones de fraccionamientos. Sin embargo, el primer fraccionamiento residencial realizado por ICA en Querétaro fue registrado en 1966. Entre ambas fechas media- ron dos circunstancias: la evaluación por parte de ICA de la experiencia de los fraccionamientos campestres, tanto en Querétaro como en el resto del país. La venta relativamente lenta de los lotes campestres y la construcción mínima de vivienda sobre los mismos retardaba la consolidación de este tipo de fraccionamientos. Por otra parte, para ICA el margen de ganancia en un fraccionamiento urbano residencial era comparativamente mayor (debido, entre otras cosas, al tamaño de los lotes y a los precios correspondientes), sobre todo considerando la ubicación respecto de la ciudad de la tierra adquirida por ellos. Estas razones apoyaban la supresión de los fraccionamientos campestres en su proyecto inmobiliario en Querétaro. En lo que respecta a la propuesta de fraccionamiento popular, destaca el área inicial reservada a él (506 967 m2 ), así como el hecho de que esta cantidad era incluso mayor que la planeada para fraccionamientos residenciales (421 182 m2 ); sin embargo, a esta última cifra habría que agregar la correspondiente a los fraccionamientos campestres (2 041 000 m2 ), con el objeto de poder comparar el proyecto de oferta de tierra de ICA para los sectores mayoritarios en relación con las clases restantes. A pesar de ello, llama la atención que ICA haya planeado ofrecer los fraccionamientos populares pensando no sólo en los trabajadores de sus empresas en la localidad sino también en los de las zonas industriales de Querétaro como potenciales adquirentes de tierra. E l hecho de que no se creara ningún fraccionamiento popular5 está relacionado con dos facto- res de distinta índole. El primero, de tipo económico, se vincula con la estrategia según la cual la apertura de nuevos fraccionamientos está supeditada al avance de las ventas de los lanzados con anterioridad y a la detección de una probable nueva demanda. El segundo se refiere a la ubicación de la fuerza de trabajo en el municipio; ésta se localiza fundamentalmente fuera de la mancha urbana y en particular en tierra ejidal, circunstancia que “justificaba” postergar la creación de fraccionamientos populares.

Descartados los fraccionamientos de tipo campestre y popular, que- daban únicamente los residenciales como variante a través de la cual ICA realizaría en Querétaro la actividad inmobiliaria. La tierra urbanizada a la fecha fue lotificada y vendida en distintos periodos acordes con la consolidación de las ventas en los fraccionamientos previos y con la detección de una demanda solvente (véase el cuadro 1). Ciertamente, al seleccionar la ubicación de sus nuevos fraccionamientos, ICA consideraba el avance de la urbanización en la localidad, el cual estaba, en parte, condicionado por la consolidación de sus propios desarrollos inmobiliarios.

En los fraccionamientos residenciales, ICA tampoco construyó un gran número de viviendas, lo que hace evidente que su objeto fundamental era impulsar el avance de las ventas de lotes; es decir, que el eje de su actividad inmobiliaria era la venta de tierra urbanizada. Parecería incongruente que el mayor consorcio de la industria de la construcción no edificara un número importante de viviendas en la localidad. La explicación se encuentra en el menor margen de ganancia que ICA parece obtener de la producción habitacional comparado con la construcción civil u obra pesada, o con la propia venta de tierra. Esta ganancia menor es causada por la baja escala en que debía edificarse en Querétaro en relación con la capacidad técnica y operativa del consorcio; asimismo, el tamaño reducido de la demanda solvente en la localidad desalentaba, de antemano, la construcción de un importante número de viviendas residenciales.

Screenshot 2016-08-12 20.34.44En el manejo de los fraccionamientos residenciales por parte de ICA, la totalidad de las fases que incluye la acción inmobiliaria, así como de los agentes que intervienen en ella y de sus ganancias respectivas, están en el interior del grupo. En otros términos, ello significa que (excepto para la obtención de la tierra rural), el grupo y sus acciones inmobiliarias no dependen de ningún otro factor externo; se trata, en consecuencia, de una actividad con una lógica monopólica que le permite actuar con notable ventaja respecto de los fraccionadores competitivos y, sobre todo, establecer un precio monopólico en la venta de los lotes urbanizados. En la medida en que se eliminan la mayoría de los impedimentos de la acción inmobiliaria competitiva, el precio6 puede garantizar un alto margen de ganancia, aun en el caso de que se determinen precios similares a los del mercado inmobiliario local.

El impacto urbano que la intervención de ICA tuvo en Querétaro se efectuó en varios niveles: 1) en la realización de infraestructura vial (construcción de la vía rápida México-Querétaro), 2) en el impulso al desarrollo industrial de la localidad (creando parques industriales e instalando sus propias industrias en ellos), y 3) en la actividad inmobiliaria relacionada tanto con el desarrollo industrial como habitacional.

Con respecto al balance de conjunto de este impacto, es evidente que la vía rápida México-Querétaro incrementó los nexos entre estos dos puntos clave del territorio nacional. Por su parte, los fraccionamientos indus- triales facilitaron el desarrollo de las actividades secundarias en una ciudad tradicionalmente administrativa y comercial; las propias industrias que ICA estableció en la localidad afianzaron este desarrollo. Por último, los fraccionamientos habitacionales de ICA apoyaron el desarrollo de la ciu- dad, tanto por su ubicación como por la concepción urbana de los mis- mos. Sin embargo, a pesar de la planeación de las acciones de ICA, éstas indujeron un crecimiento artificial de la ciudad e impulsaron la especulación inmobiliaria.

2. “Júrica” o la tierra como eje de la ganacia inmobiliaria

El fraccionamiento “Jurica” se encuentra ubicado en el noroeste de la ciu- dad de Querétaro; en el momento de su creación (1968) se hallaba fuera de la mancha urbana, pero actualmente se encuentra unido a ella. Este desarrollo inmobiliario se realizó en una propiedad rural de 3 millones de m2 (que reunía condiciones óptimas para la producción agrícola tanto por la calidad de la tierra como por la facilidad de riego), y que formaba parte de un área mayor. Quizá por estas razones esta propiedad agrícola tenía un decreto de inafectabilidad. Sin embargo, los campesinos de la zona iban a solicitar la ampliación de ejidos con base en ella. Para evitar esta afectación, el terratenientes utilizó un recurso hábil: vender la tierra para que se convirtiera en un fraccionamiento campestre. El vendedor de la tierra pertenecía a uno de los grupos terratenientes de Querétaro (los Urquiza) y poseía otras propiedades en la entidad.

En la historia de este fraccionamiento deben distinguirse cuatro etapas bien definidas. En la primera fase (1968 a 1974) se realizó el cambio de uso del suelo (de rural a urbano) y se urbanizó la mayor parte de los 3 millones de m2 ; para ello, se pidieron dos permisos de fraccionamientos.7

El proyecto de fraccionamiento de la zona fue realizado por la Inmobiliaria y Comercial Bustamante (Incobusa) y las obras de urbanización por Ocimex, que era la compañía urbanizadorade este grupo. La urbanización se caracterizó por lotes con un promedio de 2 500 m 2 , extensión relativamente normal para un fraccionamiento campestre.

Aproximadamente 60% de la operación fue realizada con un crédito de la Financiera Intercontinental. Otro dato relevante es que en el proyecto inicial se planeaba vender únicamente lotes urbanizados, ya que esta estrategia permitía disminuir el monto de la inversión y una rotación más rápida del capital. El plan inicial de vender sólo lotes no se mantuvo to- talmente, pues el fraccionador edificó 16 casas de 200 m2 de construcción para “calentar el negocio”, es decir, para impulsar las ventas de los lotes. La ganacia calculada en la operación (100%) fue relativamente alta.

Durante este periodo, el total de casas construidas por los compradores de los predios fue de 80. Esta cifra parece baja y, entre otras cosas, hace suponer que la compra de lotes no se realizaba primordialmente para que el adquiriente construyera una vivienda para descanso, sino con una intención especulativa en mayor o menor grado.

En 1974 Torres Landa vendió el fraccionamiento a Alberto Bustamante (hijo del principal accionista de Incobusa), iniciándose una segunda etapa que fue la más importante (1974 a 1978). Durante ella, destacan dos hechos: el cambio de patrón de lotificación y la adquisición de nuevas propiedades colindantes con el fraccionamiento, como parte de un proyecto de grandes alcances. En relación con el primer aspecto, Bustamente urbanizó la tierra en breña adquirida con base en lotes de 1 000 m2 y de 525 m 2 ,con un precio de venta en 1974 que oscilaba entre 150 y 200 pesos por m2 según la ubicación y el tamaño. Bustamente adquirió extensiones importantes de tierra colindantes con “Jurica”, que junto con la anterior sumaban 13 millones de m2 . Las nuevas propiedades adquiridas se conocen con los nombres de “Mesón del Prado”, “Juriquilla” y “San Isidro”.8 Sin embargo la ampliación desmedida de las adquisiciones de tierra por parte de Alberto Bustamante en diferentes ciudades del país provocaron dificultades financieras para su empresa, lo cual afectó a “Jurica”. Por tal razón, la totalidad del proyecto inmobiliario (13 millones de m2 de tierra más las instalaciones que incluía) pasó al Fideicomiso Liquidador déla Secretaría de Hacienda y Crédito Público; con éste surge la tercera etapa de “Jurica” (1978-1979). Durante ella, no se urbanizaron nuevas áreas y, por ello, no se realizó ninguna venta de lotes. Esta actitud se explica porque la finalidad del Fideicomiso era vender la propiedad para recuperar lo más rápidamente posible una parte del adeudo de Bustamante. En enero de 1980, Banamex adquirió el fraccionamiento “Jurica” en 1 275 millones de pesos.9 Los aspectos relevantes de esta última etapa de “Jurica” son tres: el cambio dela concepción del fraccionamiento, la ampliación de las actividades inmobiliarias de Banamex y el proyecto de desconcentración de la casa matriz de Banamex a “Jurica”.

Banamex pretendió dar un giro nuevo alfraccionamiento convirtiéndolo de campestre en una zona típicamente urbana y comercial. Este plan se realizó en la parte de “Jurica” que quedó sin lotificar desde que era propiedad de Torres Landa. El cambio consistió en poner a la venta lotes de 200 m 2 en promedio, y esta misma concepción se pensaba aplicar a las zonas no urbanizadas de “Junquilla” y “Mesón del Prado”. Esta parte delproyecto, así como la realización de zonas comerciales, quedaron detenidas porla nacionalización de la banca y sus activos, que incluyó esta propiedad de Banamex.

La modificación de los proyectos urbanísticos anteriores por parte de Banamex estuvo acompañada de la creación de u n complejo aparato administrativo, urbanizador y constructor; destacaba la creación de la inmobiliaria UMBRA, de la cual Banamex detentaba 99% de las acciones, según informó la Subsecretaría de la Banca al poner a la venta las acciones de la banca privada nacionalizada. Este hecho indica por sí solo la importancia financiera que para Banamex tenía “Jurica” que, en parte, estaba relacionado con el proyecto de reubicación o desconcentración de las oficinas centrales de Banamex a “Jurica”. Para ello, el grupo puso en marcha todo un plan, que fue frenado por la nacionalización.

Según informes de un ejecutivo de Banamex en Querétaro, a finales de 1984 este grupo bancario nacionalizado mantenía la propiedad de 1.5 millones de m 2 en función de la reubicación institucional.

Al sintetizar la experiencia del fraccionamiento ”Jurica”, deben enfatizarse varios hechos. El primero, el más impactante, es el volumen de la tierra adquirida (13 millones de m2 ). Por una parte, esta compraventa está relacionada con un número reducido de propietarios agrícolas que facilitaron su adquisición y, por otra, con tres adquirientes (Torres Landa, Bustamante y Banamex) dotados de una gran capacidad de compra. Estas condiciones no se reúnen con frecuencia en las operaciones inmobilia- rias. Debido a estas circunstancias, el eje de la ganancia en este fracciona- miento pudo ser casi exclusivamente la tierra, puesto que el vendedor concentraba las ganancias del cambio de uso del suelo (de rural a urbano) y la exclusividad en la venta de la totalidad de los lotes. Ambos factores permitieron a los dos primeros dueños (Torres Landa y Bustamante) ofrecer incluso los terrenos a precios no elevados en el contexto del mercado local.

La creación de este fraccionamiento reúne condiciones excepcionales: tamaño, carácter oficial del comprador (gobernador), facilidades para su autorización, acceso al crédito bancario, etc. Sin embargo, parecen haberse cubierto los requisitos legales estipulados para este tipo de fraccionamientos. No obstante, sorprenden varios aspectos; el primero se refiere a la falta de previsión o planeación urbanas en cuanto a las consecuencias que propiciaría la puesta en operación del fraccionamiento. El área total de ” Jurica” lo convierte en el fraccionamiento de mayores dimensiones de la localidad. Si se relaciona con el tamaño de la mancha urbana de la ciudad en 1982, 10 equivale a 26% de la misma. Aunque las instalaciones exigidas para el fraccionamiento fueron financiadas por el fraccionador (redes de agua, luz, etc.) e incluso actualmente él está costeando los gastos de recolección de basura, mantenimiento de áreas jardinadas y vigilancia, lo importante de la repercusión urbana y financiera de estos servicios no son sólo sus instalaciones, sino la operación del servicio mismo. Un ejemplo claro es el del agua; al margen de las redes correspondientes, lo importante es la existencia y dotación suficiente del líquido. Al respecto, el consumo de agua de un fraccionamiento campestre es alto, en particular en lo que se refiere a las áreas verdes y jardinadas de cada lote. Aunque el fraccionamiento cuenta con varios pozos, las reservas correspondientes a éstos no pueden desvincularse de las requeridas para la ciudad en su conjunto. En este punto, se advierten ya serias deficiencias en la ciudad, como se reconoce en los informes de gobierno.11 Idéntica argumentación puede establecerse para otros servicios: de transporte, de limpia, de educación, áreas comerciales, etcétera.

Otro elemento importante en la planeación urbana de cualquier ciudad es prever la orientación de su crecimiento futuro de acuerdo con las condiciones naturales del medio, el régimen de propiedad del suelo y usos del mismo (industrial, agrícola, etc). A este respecto, como puede observarse en el plano, el fraccionamiento “Jurica” constituye una prologación artificial de la ciudad y condicionará la expansión de ésta a corto y mediano plazos; en otros términos, dificultará el desarrollo de otras áreas más convenientes de la ciudad (véase Plan de Desarrollo Urbano de Querétaro, 1982). Las consecuencias urbanas de este fenómeno no son imprevisibles.

Como nota final conviene advertir que desde el momento de la nacionalización de la banca privada existe indefinición (o por lo menos falta de información oficial precisa) respecto al propietario actual del fraccionamiento y del futuro inmediato de este desarrollo inmobiliario. Las diferentes fuentes consultadas no han permitido dilucidar este asunto.1 2

3. “Casas Modernas” o la utilización de la lógica de los grandes grupos por parte de una inmobiliaria local

La inmobiliaria “Casas Modernas de Querétaro, S . A .” demuestra cómo la presencia de grandes grupos en la actividad inmobiliaria induce en este sector de la economía prácticas que obedecen al esquema bajo el cual operan los grandes grupos económicos. Es decir, algunas empresas cuya estructura interna (capital, diversificación, nexos con otras ramas de la economía, peso político, etc.) no corresponde a la de un monopolio, incorporan sus formas y tácticas de operación para poder actuar con ventaja respecto de las restantes empresas del ramo.

“Casas Modernas” se constituyó en la década de los sesenta e inició sus operaciones en 1967. Después de “Parques Residenciales” y “Jurica”, es la empresa inmobiliaria cuya acción en el periodo considerado es la mayor de entre las 38 que operaban en la localidad. La magnitud de su actividad (20 fraccionamientos) contrasta con el tamaño reducido de su estructura operativa.

Con poco personal maneja tanto la inmobiliaria como una casa de ma- teriales para la construcción y una constructora. Sus trabajadores eventuales son contratados tanto para la obra de construcción como para el diseño urbano y arquitectónico, y para la supervisión de obra.

“Casas Modernas” cubre la totalidad de las fases y operaciones que incluye la actividad inmobiliaria; es decir, adquiere la tierra, realiza el diseño urbano y arquitectónico, urbaniza los fraccionamientos, construye viviendas y lleva a cabo la venta de los lotes y de las casas. Para el financiamiento de su actividad utiliza recursos propios; en el caso particular de la construcción de las viviendas, aporta 25% del monto global y obtiene créditos hipotecarios para el porcentaje restante. Cumple los requisitos reglamentarios y legales estipulados para la actividad inmobiliaria y constructiva en los mínimos tolerados.

Sus 19 fraccionamientos13 hasta 1980 han sido construidos sobre tie- rra urbana. La ubicación de éstos en el interior de la ciudad es diversificada; en general la empresa trata de conseguir terrenos cuya localización próxima a la vialidad, infraestructura y servicios urbanos reduzca los cos- tos de inversión; por ello, aunque no poseen una ubicación céntrica, se encuentran en el interior de la mancha urbana. El área de los fracciona- mientos, así como el número de lotes, es variable; la superficie de los lo- tes fluctúa entre 125 m2 y 200 m2 .

Entre los fraccionamientos de “Casas Modernas” predominan los des- tinados a las capas medias. Éstos poseen los servicios mínimos requeridos. La mayoría de los lotes han sido ya vendidos y el número de viviendas construidas es mucho más alto que en el caso de “Parques Residenciales” y “Jurica” en relación con el número de lotes; en total las viviendas ascienden a 2 500. Las casas son construidas por la propia empresa y, en su mayor parte, han sido financiadas con “crédito para vivienda de interés social” (FOVI-FOGA); son fácilmente vendibles en el mercado. Los datos generales de los fraccionamientos se concentran en el cuadro 2.

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Considerando globalmente la actividad de “Casas Modernas”, se advierten algunas diferencias en comparación con “Parques Residenciales” y “Jurica”. La primera tiene relación con la tierra; todos los fraccionamientos han sido construidos sobre tierra urbana; es decir la empresa no se apropió de las rentas provenientes del cambio de uso del suelo (de agrícola a urbano) y, en consecuencia, debió pagar un precio más alto que ICA o los propietarios de “Jurica”. Como ya se señaló, “Casas Modernas” trató de contrarrestar este efecto detectando predios y propiedades en los que fuera posible “reducir” su precio urbano. Es también notable que, disponiendo de una menor capacidad operativa que “Parques Residenciales” y “Jurica”, haya construido un número mucho más elevado de casas, en términos absolutos y relativos. Esto indica que el margen de ganancia para esta empresa proviene, en mayor grado, de la construcción y no de la venta de lotes. Por otra parte, ya que no interviene en su operación ningún agente externo a la empresa, elimina los gastos de intermediación y concentra las ganancias correspondientes. Además, la rotación de su capital es rápida debido a que son sujetos de crédito y a que la venta de lotes y viviendas se ha realizado en lapsos cortos. Por todo lo anterior su ganancia global es alta.

En cuanto al efecto urbano de su actividad, debe señalarse a su favor el hecho de que propicia la consolidación de las zonas en las que estable- cen sus fraccionamientos. Sin embargo, ya que cubren únicamente los re- quisitos mínimos de la reglamentación urbana, sus fraccionamientos no contribuyen al mejoramiento de la imagen y calidad de la vida urbana. Para apreciar de manera conjunta las coincidencias y las diferencias en la forma de operar de los grupos inmobiliarios y de las acciones desarrolladas por ellos, se concentran en el cuadro 3 las características más relevantes de sus operaciones.

Conclusión

Como en otras localidades del país, el crecimiento urbano y el impulso a la actividad inmobiliaria en la ciudad de Querétaro se hallan relacionados con su desarrollo industrial. Así, el inicio del mercado formal inmobiliario en los años cincuenta coincide con el establecimiento de la primera zona industrial en la capital del estado. Posteriormente, en la década de los sesenta, la presencia de ICA incluye el desarrollo de proyectos inmo- biliarios e industriales, y en lo que se refiere al desarrollo inmobiliario “Jurica”, en la etapa en que fue propiedad de Bustamante, se efectúa casi simultáneamente al establecimiento del parque industrial Benito Juárez.

Respecto a la primera de las hipótesis formuladas al inicio de este ensayo, debe enfatizarse que los grupos inmobiliariosestudiados concen- traban y realizaban la totalidad de las actividades que implica el proceso de urbanización y circulación de tierra así como de la producción de vivienda; es decir, no se dio en ninguno de los desarrollos urbanos impulsados por ellos la presencia del promotor inmobiliario en sentido estricto, el que opera de manera autónoma y articula al resto de los agentes inmo- biliarios. Esto no implica anular la función que realiza el promotor, sino irue ésta es llevada a cabo por el propio grupo, de tal manera que viene a ser una de las varias funciones desarrolladas por él.

En relación con la segunda de las hipótesis debe resaltarse que en dos ie los grupos estudiados es notoria la cantidad de tierra agrícola privada adquirida para sus desarrollos, de la cual detentan todavía importantes reservas para futuras operaciones. Ello fue posible a causa de la capacidad económica y facilidad de acceso al crédito por parte de los dos grupos implicados. De este modo concentraron las ganancias del cambio de uso del suelo (de rural a urbano), así como las provenientes de la venta de los lotes urbanizados. Ello les permitió convertir la tierra en eje de là ganancia, e implantar precios cuasi monopólicos en el mercado de tierra urbana. La comercialización de la vivienda fue utilizada por ellos simplemente como un factor de dinamización de la venta de lotes.

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Con respecto a ambas hipótesis, es importante subrayar cómo una empresa local que no reunía las características de poder económico y facilidad de acceso al crédito financiero de los grupos más grandes, incorporó la lógica de operación de los dos grupos citados para disponer de un margen de maniobra frente a ellos y poder competir con ventaja frente a las compañías inmobiliariaslocales.

En cuanto al impacto urbano de estas operaciones inmobiliarias debe enfatizarse que produjeron una expansión urbana superior a la requerida por el grado de desarrollo industrial y el incremento de la población en la localidad; se trata, por tanto, de un importante crecimiento especulativo de la mancha urbana y del que son causantes, en buena parte, los agentes inmobiliarios. Es altamente significativo que la suma de la tierra adquirida por estos tres grupos (incluyendo las reservas territoriales) asciende a 22.5 millones de m2 , lo cual equivale a 45% del área de la mancha urbana en la fecha de adquisición. El efecto urbano de esta expansión de la actividad inmobiliaria es innegable y fundamentalmente se expresa en el condicionamiento de la futura expansión de la ciudad hacia las reservas de tierra que detentan y, en menor medida, en las limitaciones que introducen en el suministro de algunos servicios, como el del agua potable.

Finalmente hay que resaltar que esta actividad inmobiliaria se efectuó en torno a fraccionamientos residenciales campestres no ofreciéndose ninguno de carácter popular en el caso de los desarrollos estudiados.

•

 

*Este artículo resume los aspectos centrales de una investigación realizada en el Instituto de Investigaciones Sociales de la UNAM.

** Investigadora del Instituto de Investigaciones Sociales de la UNAM.

1 En el inciso C2 se explicitan los periodos y razones del cambio de propiedad de este desarrollo urbano.

2 Datos de los censos generales de población y vivienda de 1960, 1970 y 1980 elaborados por la Dirección General de Estadística (la Sedue de Querétaro considera estos datos censales inferiores a los reales).

3 Estos datos fueron obtenidos de las siguientes fuentes: Obras públicas del estado de Querétaro, Planos catastrales de la ciudad de Querétaro e información proporcionada por el arquitecto Martín Larios.

4 Los términos “fraccionamiento popular, residencial y campestre” son tomados de la clasificación de la Ley núm. 30 de fraccionamientos del estado expedida en 1961.

5 Aunque sí construyó un número reducido de viviendas (28) para trabajadores de
sus empresas.

6 El análisis específico de los precios de los terrenos no es objeto de este trabajo.

7 El comprador fue Juan José Torres Landa, quien en el momento de la operación era gobernador del estado de Guanajuato y había sido subdirector adjunto de uno de los grupos inmobiliarios más importantes del país en la década de los setenta, la Inmobiliaria y Comercial Bustamante (Incobusa).

8 No obstante la nueva y masiva adquisición de tierra, el fraccionamiento en su conjunto sigue llamándose “Jurica” y la tierra anexada al proyecto original co- mo “Jurica segunda sección” (ver Plan de Desarrollo Urbano de Querétaro, J982, plan director urbano: 6 y 7).

9 Según informe oficial de Banamex, fechado el 26 de marzo de 1980

10 Según el Plan de Desarrollo Urbano de Querétaro, 1982 (5 013 hectáreas). Debe advertirse que esta área corresponde a 1982 y que cuando se iniciaron las ventas en 1968 el tamaño de la mancha urbana era mucho menor. En 1951 era equivalente a 16.69 millones de m2

11 Véase quinto informe de R. Camacho G., 25 de julio de 1984. En él se asien- ta que: “nuestro gasto [de agua] es de 950 1/seg; requerimos de 1 450 I/seg” (p. 28).

12 Algunos informantes calificados indicaron que los señores Ballesteros, Brenner y Cosío han adquirido parte de las acciones del fraccionamiento. Estos datos no pudieron ser corroborados a través de documentos escritos.

13 El socio capitalista ha construido además un fraccionamiento campestre cuya extensión es de 5.6 millones de m2 .

Bibliografía

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Vínculo a documento original http://codex.colmex.mx:8991/exlibris/aleph/a18_1/apache_media/F443KSABIAF4I2TVERQCJB4U4B15YQ.pdf

 

#fedehndz #idocare4design #juricanecesitadetodos #jurica

En el 2010, Jurica tenía el agua más cara. ¿Hoy? ~COMDA. Querétaro. Aquí el agua más cara

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Han pasado 6 años desde que este artículo se publicó en la página de la COMDA. Reconócelo para que no se nos pase, para que recordemos quienes estamos y como podemos hacer diferencia.

Querétaro. Aquí el agua más cara

Diario de Querétaro/ 31 Agosto, 2010
– Abel de la Garza 

Basta mencionar que en Jurica se cobra a 19 pesos el metro cúbico…

“Jurica tiene 2 mil 340 lotes, de esos hoy en día mil 970 cuentan con una toma de agua registrada ante la CEA. El tema de fondo es por qué Jurica, Querétaro, en un rango de consumo de entre 30 a 50 metros cúbicos el costo es de 19 pesos.

¿Cuál es el estudio socioeconómico que existe en esta materia para llegar a 19 pesos y hacer de Jurica, según entendemos en el estudio, el lugar más caro que existe en el estado de Querétaro y a nivel nacional?”

Querétaro, Qro.- El agua potable entubada más cara del país se paga en Querétaro. Basta mencionar que en Jurica se cobra a 19 pesos el metro cúbico y en Cumbres del Cimatario a 17 pesos, por lo que se llevará a cabo una revisión de tarifas por parte de la Comisión Estatal de Aguas (CEA).

Los datos se pudieron conocer durante la comparecencia del Vocal Ejecutivo de la CEA, Sergio Loustaunau Velarde, ante la Comisión de Desarrollo Urbano y Obras Públicas de la LVI Legislatura, encabezada por el diputado priísta Juan José Jiménez Yáñez.

El dato fue dado a conocer por el diputado del PAN, Marcos Aguilar Vega, quien en tono de reclamo -y anteponiendo el interés de sus representados- le dijo al Vocal Ejecutivo que desde el año 1987 no se ha revisado la tarifa en estas zonas, siendo que el Código Urbano marca una periodicidad de tres meses para llevar a cabo revisiones constantes.

El diputado panista le expuso al Vocal Ejecutivo, un comparativo de la tarifa entre países, derivado de un estudio del año 2007, en donde México se posiciona en el lugar 14, con 2.26 pesos por metro cúbico, cuando Dinamarca está posicionado en primer lugar con 84.78 pesos. Y de manera inmediata, le habló del caso de Querétaro.

“Para el caso de Querétaro es de 4.50 pesos, a diferencia de San Juan del Río que tiene 4.32 pesos por metro cúbico (…) En su historia, para efectos de infraestructura y distribución de materia de agua, existía un fideicomiso en Jurica Campestre que realizaba el cobro en base a una tarifa que le proponía la CEA; incluso generó una infraestructura, ejemplo de ello podrían ser los tanques elevados, con un cobro extra, cuando le correspondía al Estado. En 1987 se entregó esta infraestructura al Estado”.

Y agregó que “Jurica tiene 2 mil 340 lotes, de esos hoy en día mil 970 cuentan con una toma de agua registrada ante la CEA. El tema de fondo es por qué Jurica, Querétaro, en un rango de consumo de entre 30 a 50 metros cúbicos el costo es de 19 pesos. Cuál es la determinación y por qué si existe la obligación trimestral del organismo operador, ¿por que en Querétaro si está a 4.50 se va a 19 pesos en Jurica Campestre? (…) ¿Cuál es el estudio socioeconómico que existe en esta materia para llegar a 19 pesos y hacer de Jurica, según entendemos en el estudio, el lugar más caro que existe en el estado de Querétaro y a nivel nacional?”.

Tras una lectura que Aguilar Vega hizo de lo contemplado en el Código Urbano respecto a la obligatoriedad de realizar estudios trimestrales, el Vocal Ejecutivo le explicó que en base a un estudio, la CEA dividió hace tres años la zona metropolitana de Querétaro en tres partes: la económica, la media y la alta, y fue de entonces que surgieron estas tarifas en Jurica.

“Se considera que es gente que tiene capacidad para hacerlo, en la zona de Jurica hay grandes terrenos, se usa grandes volúmenes de agua potable para riego y jardines. Y tiene usted mucha razón en ese sentido, yo estoy recibiendo la CEA con esas tarifas (…) Hay gente que subsidia a otra, porque hay gente que no tiene capacidad de pago y hay gente que tiene capacidad de hacerlo (…) Yo le pediré si es tan amable, toda información que usted me dio para incluir en mis términos de referencia”.

Durante la comparecencia el Vocal Ejecutivo había informado que no se tenían contemplados los incrementos en tarifas del servicio, pero luego de esta pregunta el diputado panista, reconoció la necesidad de elaborar un estudio, mismo que se comprometió a llevar a cabo y cuyos resultados se tendrían a finales de este año, para tomar una decisión a principios de 2011.

En la réplica, Marcos Aguilar se dijo no satisfecho con la respuesta hacia sus representados, aunque le ofreció los datos de lo que está sucediendo y de paso, le cuestionó entonces cuándo tendría este estudio y qué compromiso pudiera hacer de manera inmediata, a lo que Loustaunau Velarde respondió que será hasta enero de 2011 cuando podría dar una respuesta.

“Si es que están buscando contratar alguna empresa privada que realice estos estudios socioeconómicos para que se ajuste a lo que dice el artículo 372 del Código Urbano. Sin embargo, en el caso particular de Jurica, siendo el metro cúbico más caro en el Estado, me parece que es elevado”, dijo el panista.

A lo que el Vocal Ejecutivo respondió que “el mes de septiembre yo estoy licitando este estudio, creo que el tiempo de terminación son 90 días, y estaremos hablando que para principios de 2011 tendremos en base a qué pudieran redefinirse estas tarifas y en especial revisaríamos esa parte de Jurica”.

En entrevista posterior, Loustaunau Velarde reconoció que hay ajustes paulatinos en la tarifa, pero son “de centavos” y de acuerdo a la inflación -lo que para el funcionario no significa un real incremento-.

“Se me haría más grave lo que pasan en otros estados, que una tarifa de dos pesos la están subiendo a 10 pesos”, explicó Loustaunau Velarde.

Además, el funcionario reconoció que no se están llevando a cabo los estudios con la periodicidad que marca la Ley (cada tres meses).

“Yo tomo la decisión de la CEA y lo primero al analizar nuestras cifras es que necesitamos una actualización del 2007 (…) No se revisa (cada tres meses)”.

http://sintesis.cemda.org.mx/artman2/publish/agua/Aqu_el_agua_m_s_cara.php

Este artículo se replica aquí con fines informativos y reconoce la autoría y origen. Visita aquí la publicación original. http://www.comda.org.mx/queretaro-aqui-el-agua-mas-cara/

#juricanecesitadetodos #juricatieneelaguamáscaradelpaís #jurica

Diseño de experiencias

Design

Reflexiones compartidas para el Laboratorio de Diseño Integral de Sistemas de la Información. UAM Santa Fé

Hace tiempo que me tope con el libro de Ellen y Julia Lupton, Diseña tu vida, en el conocí la pregunta “Qué te permite”. A través de una graciosa lectura, viví las primeras descripciones sobre nuestras interacciones con objetos de la vida diaria desde ese punto de vista nuevo. No se trata de usar el objeto como esta diseñado para ser usado, si no ver al objeto como ese medio que me permite hacer tantas otras cosas.

El encuentro en mi caso, con las posibilidades del diseño, han estado mucho más tiempo relacionadas con necesidades comerciales y eso me ha enseñado que vender esta lleno de posibilidades para el diseño. Afortunadamente el mundo está girando a gran velocidad y ustedes ahora cuentan con otros recursos, ahora cuentan con más experiencias de las que podrán capitalizar.

Con ese fin les comparto una selección de episodios de un programa que escucho con mucha frecuencia y hace ya años. Se llama 99% Invisible. Visítenlo y sobre todo, les recomiendo escuchen la selección que he hecho para ustedes. Estoy seguro que encontrarán ideas, principios y puntos de vista sobre temas que ya conocen y otros de los que no se imaginaban. Agregue un par de vínculos adicionales pero la verdad es que cada Podcast y sus ligas, ya contienen suficientes referencias para que ustedes tengan una buena inmersión en el.

Hay tres episodios que me parecieron los más relevantes.

Las interfaces gráficas futuristas en su mayoría son azules.
http://99percentinvisible.org/episode/future-screens-are-mostly-blue/

En 10 mil años
http://99percentinvisible.org/episode/ten-thousand-years/ 

Si hay tantos letreros que dicen que no entres, entonces debe ser un gran lugar.
http://99percentinvisible.org/episode/episode-83-heyoon/

Hay muchos otros que podrán disfrutar, aquí sus ligas:

Suerte y quedo atento a sus propuestas.

Federico

Federico Hernández Ruiz
Artist, Photographer, Designer &  Consultant

I am passionate about identity; either as a concept, an expression or characteristic shared
by all things. I’m passionate to discover its expressions and find what triggers the best of each.

#fedehndz #idocare4design #idocare4 #federico #Hernandez-Ruiz #LaboratoriodeDiseñoIntegraldeSistemasdelaInformación (Nora)
https://idocare4design.wordpress.com/2016/04/25/federico-hernandez-ruiz/

The VIA Classification of Character Strengths & Virtues ~VIA Institute of Character Strenghth

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For a long time, I have been following Martin Seligman approach to Positive Psychology. For the record, my last VIA survey update on Character Top Strengths was: Fairness, equity, and justice. Try it

For me, it has become one of the tools that I use to review my path, the areas to which I have evolved organically and others that have been increased by my personal choice.

Here I’m sharing you this post from the VIA Institute. A great one and a good place also to start. Take the test. “Discover your best qualities” http://www.viacharacter.org/www/Character-Strengths-Survey

For another great source go to: http://www.letitripple.org/character#_=_

Wishing you a great journey. Either if you are growing your intelligence or helping others to develope. Enjoy it.

The VIA Classification of Character Strengths & Virtues

1. Wisdom and Knowledge – Cognitive strengths that entail the acquisition and use of knowledge

Creativity [originality, ingenuity]: Thinking of novel and productive ways to conceptualize and do things; includes artistic achievement but is not limited to it

Curiosity [interest, novelty-seeking, openness to experience]: Taking an interest in ongoing experience for its own sake; finding subjects and topics fascinating; exploring and discovering

Judgment [critical thinking]: Thinking things through and examining them from all sides; not jumping to conclusions; being able to change one’s mind in light of evidence; weighing all evidence fairly

Love of Learning: Mastering new skills, topics, and bodies of knowledge, whether on one’s own or formally; obviously related to the strength of curiosity but goes beyond it to describe the tendency to add systematically to what one knows

Perspective [wisdom]: Being able to provide wise counsel to others; having ways of looking at the world that make sense to oneself and to other people

2. Courage – Emotional strengths that involve the exercise of will to accomplish goals in the face of opposition, external or internal

Bravery [valor]: Not shrinking from threat, challenge, difficulty, or pain; speaking up for what is right even if there is opposition; acting on convictions even if unpopular; includes physical bravery but is not limited to it

Perseverance [persistence, industriousness]: Finishing what one starts; persisting in a course of action in spite of obstacles; “getting it out the door”; taking pleasure in completing tasks

Honesty [authenticity, integrity]: Speaking the truth but more broadly presenting oneself in a genuine way and acting in a sincere way; being without pretense; taking responsibility for one’s feelings and actions

Zest [vitality, enthusiasm, vigor, energy]: Approaching life with excitement and energy; not doing things halfway or halfheartedly; living life as an adventure; feeling alive and activated

3. Humanity – Interpersonal strengths that involve tending and befriending others

Love: Valuing close relations with others, in particular those in which sharing and caring are reciprocated; being close to people

Kindness [generosity, nurturance, care, compassion, altruistic love, “niceness”]: Doing favors and good deeds for others; helping them; taking care of them

Social Intelligence [emotional intelligence, personal intelligence]: Being aware of the motives and feelings of other people and oneself; knowing what to do to fit into different social situations; knowing what makes other people tick

  4. Justice – Civic strengths that underlie healthy community life

Teamwork [citizenship, social responsibility, loyalty]: Working well as a member of a group or team; being loyal to the group; doing one’s share

Fairness: Treating all people the same according to notions of fairness and justice; not letting personal feelings bias decisions about others; giving everyone a fair chance.

Leadership: Encouraging a group of which one is a member to get things done, and at the same time maintaining good relations within the group; organizing group activities and seeing that they happen.

5. Temperance- Strengths that protect against excess

Forgiveness: Forgiving those who have done wrong; accepting the shortcomings of others; giving people a second chance; not being vengeful

Humility:  Letting one’s accomplishments speak for themselves; not regarding oneself as more special than one is

Prudence: Being careful about one’s choices; not taking undue risks; not saying or doing things that might later be regretted

Self-Regulation [self-control]: Regulating what one feels and does; being disciplined; controlling one’s appetites and emotions

 6. Transcendence – Strengths that forge connections to the larger universe and provide meaning

Appreciation of Beauty and Excellence [awe,wonder, elevation]: Noticing and appreciating beauty, excellence, and/or skilled performance in various domains of life, from nature to art to mathematics to science to everyday experience

Gratitude: Being aware of and thankful for the good things that happen; taking time to express thanks

Hope [optimism, future-mindedness, future orientation]: Expecting the best in the future and working to achieve it; believing that a good future is something that can be brought about

Humor [playfulness]: Liking to laugh and tease; bringing smiles to other people; seeing the light side; making (not necessarily telling) jokes

Spirituality [faith, purpose]: Having coherent beliefs about the higher purpose and meaning of the universe; knowing where one fits within the larger scheme; having beliefs about the meaning of life that shape conduct and provide comfort

 Original link: http://www.viacharacter.org/www/Character-Strengths/VIA-Classification

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  • Peterson, C., & Seligman, M. E. P. (2004). Character strengths and virtues: A handbook and classification. New York: Oxford University Press and Washington, DC: American Psychological Association. http://www.viacharacter.org

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